AFAM Uruguay: Arrendamiento con Fines de Alojamiento para Airbnb
En Uruguay, el marco legal del arrendamiento vacacional se cruza con la regulación del Arrendamiento con Fines de Alojamiento y Manutención (AFAM), que distingue el alojamiento turístico del arrendamiento residencial ordinario. Entender esta distinción es clave para determinar qué obligaciones fiscales y de habilitación te corresponden.
La Ley de Arrendamientos Urbanos y el decreto reglamentario del Mintur crean un marco específico para el alquiler de corta estancia que difiere significativamente del alquiler de largo plazo tradicional.
Guía paso a paso
Entiende la diferencia entre alquiler turístico y residencial
El alquiler turístico de corta estancia (menos de 60 días) se rige por la normativa del Mintur y no por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esto implica que no tienes las protecciones del inquilino residencial, pero sí mayor flexibilidad operativa.
Define tu modalidad de operación
¿Alquilas la propiedad completa o solo habitaciones? ¿Ofreces servicios adicionales (desayuno, limpieza frecuente)? La modalidad determina si eres un 'apart-hotel' (con servicios) o una 'residencia turística' (sin servicios adicionales), y cada categoría tiene requisitos Mintur distintos.
Establece contratos de arrendamiento turístico adecuados
El contrato de arrendamiento turístico debe especificar claramente la naturaleza turística del alquiler, los días incluidos, el precio total con impuestos, y las condiciones de cancelación. Plataformas como Airbnb generan sus propios contratos, pero es recomendable tener uno propio en español bajo ley uruguaya.
Cumple con el registro de huéspedes del Mintur
El Mintur exige el registro de todos los huéspedes con sus datos de identidad. En Punta del Este, durante temporada alta (diciembre-marzo), el cumplimiento es especialmente exigido.
Optimiza temporadas con precios dinámicos
Punta del Este tiene dos temporadas claramente distinguibles: temporada alta (enero-marzo: precios x3-5) y baja (resto del año). Una herramienta de precios dinámicos ajusta automáticamente las tarifas para maximizar los ingresos anuales.
- Modalidad de operación clara (apart-hotel vs. residencia turística)
- Contrato de arrendamiento turístico en español
- Precios diferenciados para temporada alta y baja
- Registro de huéspedes Mintur al día
- Habilitación categoría correcta ante Mintur
- Sistema de precios dinámicos configurado
Errores legales comunes que cometen los anfitriones
- Usar el mismo contrato para alquiler turístico y residencial (marcos legales completamente distintos).
- No aplicar precios dinámicos en Punta del Este: se pierde hasta el 40% de ingresos potenciales en temporada alta.
- Registrar la categoría incorrecta en Mintur (apart-hotel con servicios vs. sin servicios).
- No tener contratos en español y bajo ley uruguaya (los de Airbnb no son suficientes ante la DGI).
Documentación necesaria
- 📄 Contrato de arrendamiento turístico (por tipo de estadía)
- 📄 Habilitación Mintur de categoría correcta
- 📄 Registro de huéspedes mensual
- 📄 Facturas emitidas por DGI
Preguntas Frecuentes
¿Qué diferencia hay entre alquiler turístico y residencial en Uruguay?
El alquiler turístico (corta estancia, plataformas como Airbnb) se rige por la normativa del Mintur y no le aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esto significa que no tienes la protección del inquilino residente, pero tampoco sus restricciones (no puedes ser obligado a renovar por 1 año, etc.).
¿Cuánto puedo ganar en Punta del Este en temporada alta?
Las propiedades bien ubicadas en La Barra, José Ignacio y el área central de Punta del Este pueden alcanzar tarifas de USD 200-800 por noche en enero y febrero. El ADR (Average Daily Rate) medio en Punta del Este en temporada alta supera los USD 180 según datos de Airbnb.
¿Hola Rentia tiene precios dinámicos para el mercado uruguayo?
Sí. Hola Rentia incluye un motor de precios dinámicos que ajusta automáticamente las tarifas según la demanda del mercado, la ocupación local y los precios de la competencia. Es especialmente útil para la alta estacionalidad del mercado de Punta del Este.