Guía legal del alquiler vacacional en Colombia

En Colombia, cualquier inmueble destinado a la prestación de servicios turísticos (alquiler de corta estancia) debe contar obligatoriamente con el Registro Nacional de Turismo (RNT). Este registro es gratuito, se realiza en línea ante la Cámara de Comercio y debe renovarse anualmente antes del 31 de marzo.

Requisito clave: Antes de solicitar el RNT, debes verificar que el uso de suelo de la propiedad permita la actividad turística y, si se trata de una propiedad en régimen de propiedad horizontal (edificio o conjunto), el reglamento interno debe permitir explícitamente el alquiler vacacional.

Los ingresos por alquiler vacacional en Colombia están sujetos a varias obligaciones fiscales:

• Impuesto sobre la Renta: Debes declarar los ingresos obtenidos como anfitrión en tu declaración anual.
• IVA: Los servicios de alojamiento están gravados con un IVA del 19%, aunque existen exenciones temporales o beneficios según el tipo de propiedad y ubicación.
• Impuesto de Industria y Comercio (ICA): Es un impuesto municipal que varía según la ciudad (Medellín, Cartagena, etc.) y la actividad comercial.

Los anfitriones en Colombia tienen la obligación legal de reportar la información de sus huéspedes nacionales y extranjeros:

• Tarjeta de Registro de Alojamiento (TRA): Es obligatorio diligenciar la TRA para cada huésped. Estos datos deben ser reportados al SIRE (Sistema de Información para el Reporte de Extranjeros) de Migración Colombia en el caso de turistas de otros países.
• Contribución Parafiscal: Los prestadores de servicios turísticos deben pagar una contribución destinada a Fontur, equivalente al 2.5 por mil de los ingresos operacionales.

Cada ciudad en Colombia aplica la norma nacional con matices locales:

• Medellín: Ciudad con alta inspección en El Poblado y Laureles. Se exige estrictamente el RNT visible en las publicaciones.
• Cartagena: Regulación estricta sobre el uso de suelo en la Ciudad Amurallada y Bocagrande.
• Santa Marta: Enfoque en la sostenibilidad y permisos específicos para zonas de playa.

Si gestionas múltiples apartamentos (Property Manager), la complejidad aumenta. Debes tener un RNT independiente para cada unidad de vivienda, aunque se gestionen bajo la misma empresa. La automatización es clave aquí para no perder fechas de renovación ni incurrir en multas de hasta 50 salarios mínimos.